Möjligheten
Fem fastigheter med 53 lägenheter och 11 lokaler i Hälleforsnäs samlas och säljs för 23 Mkr — cirka 359 Tkr per lägenhet om man räknar lokalerna i samma kvadratmeterpris. Pris/m² hamnar på 5 048 kr, vilket är ungefär en sjättedel av vad det skulle kosta att bygga nytt.
Mäklaren BLOKK Fastighetspartner är ärlig i annonsen: "Hyresfastigheter i Hälleforsnäs med potential. Viss vakans föreligger pga statlig hyresgästs uppsägning. Idag är ca 15 lgh och 1 lokal vakant. Det vakanta hyresvärdet uppgår till ca 1 275 000 kr/år. Stor potential för den som kan jobba med utveckling och uthyrning."
Översatt: "Vi har inte själva kapacitet eller drivkraft att åtgärda det här, men förutsättningarna finns för någon som har det." När en statlig hyresgäst som hyrt flera lägenheter plötsligt säger upp avtalet stiger vakansgraden kraftigt på en gång, och säljaren har troligen suttit en period och låtit beståndet halta innan beslutet att sälja kom.
Möjligheten · 1,28 Mkr i vakant hyresvärde
15 lägenheter och 1 lokal är vakanta. Det totala hyresvärdet på dessa är 1 275 000 kr/år. Faktiska hyror är idag 3,43 Mkr/år, men vid full uthyrning ger fastigheten 4,7 Mkr/år. Det är 1,28 Mkr i hyresvärde som ligger där och väntar på en ägare som kan stabilisera och hyra ut.
Säljaren har själv beskrivit fastigheten som "med potential" i annonsen och prissatt därefter. Du köper inte ett färdigt kassaflöde — du köper möjligheten att bygga upp ett.
Vad är redan gjort
Säljaren har faktiskt investerat senaste åren — det skyddar nedåtsidan:
- Celsinge 1:26 och 1:43: Nytt tak Torsgatan (2023–24), ny kompressor bergvärme, relining 2 stammar, ommurning skorstenar
- Mellösa-Näs 7:87 och Celsinge 1:45: Relining (2023–24), nytt tak Storgatan 16 (2008), ombyggnad lokal till 2 lgh (2012)
- Bergvärme på samtliga (2006) — låg driftsekonomisk risk
- Nya kulvertar (2012)
Det betyder att de stora kapitalkrävande renoveringarna (tak + stammar + bergvärme) är gjorda. Vad som ÄR kvar är att stabilisera hyresgäster, fixa ytskikt vid omflyttning, marknadsföra de vakanta enheterna.
Köp för 23 Mkr. Lägg ner 6–12 månaders fokus på att fylla de 15 vakanta lägenheterna + 1 lokalen. När det är gjort: hyresintäkter ~4,7 Mkr/år, drift ~2,4 Mkr → driftnetto ~2,3 Mkr → 10 % direktavkastning på köpeskillingen. Möjligen exit till portföljköpare vid 8 % yield = exitpris 28–29 Mkr. Realistisk EK-avkastning över 5 år: 12–15 % per år vid 35 % belåning — men först efter att vakansen är åtgärdad.
Transaktion
Det rör sig om 5 separata fastigheter: Flen Celsinge 1:26, 1:31, 1:43, 1:45 samt Flen Mellösa-Näs 7:87. Adresser: Storgatan 9, 11, 14, 16, 19 och Torsgatan 1.
Säljs samlat för 23 Mkr. Pris 6 % över taxering (21,716 Mkr). Inteckningar: 12,77 Mkr. Friköpta tomter, totalt 8 558 m².
Värt att fråga om aktieaffär — det skulle spara cirka 345 Tkr i stämpelskatt och förenkla pantbrevsövertagande. För en portfölj av denna storlek bör säljaren vara villig.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Adress | Storgatan 9-19, Torsgatan 1 |
| Ort | Hälleforsnäs, Flen |
| Pris | 23 000 000 kr |
| Antal fastigheter | 5 st |
| Antal lägenheter | 53 |
| Lokaler | 11 st |
| Bostadsyta | 3 531 m² |
| Lokalyta | 1 025 m² |
| Total uthyrningsbar area | 4 556 m² |
| Tomtarea | 8 558 m² |
| Pris per kvm | 5 048 kr |
| Pris per lgh + lokal | ~360 Tkr |
| Taxeringsvärde | 21 716 000 kr |
| Inteckningar | 12 769 100 kr |
| Mäklare | BLOKK Fastighetspartner |
Fastighetsfakta · status
Ekonomi · vakans-justerad kalkyl
Mäklaren ger oss både nuläge och potential. Vi räknar tre scenarier på driftnettot: nuvarande (med vakans), efter 50 % vakansåtgärd, efter full uthyrning.
| Post | Nu (28% vakans) | Efter halv åtgärd | Vid full uthyrning |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | + 3 433 000 | + 4 070 000 | + 4 700 000 |
| Driftskostnad (mäklarens uppgift) | − 2 397 000 | − 2 470 000 | − 2 540 000 |
| Reservation underhåll konservativt (~50 kr/m²) | − 230 000 | − 230 000 | − 230 000 |
| Driftnetto | ~ 806 000 | ~ 1 370 000 | ~ 1 930 000 |
| Direktavkastning på 23 Mkr | ~ 3,5 % | ~ 6,0 % | ~ 8,4 % |
* Driftskostnad ökar något vid uthyrning (mer värme, vatten, sophämtning) — räknat +3 % per steg, vilket är konservativt.
** Underhållsreservation 50 kr/m² är på konservativ nivå för 1940–60-tals-bestånd där bergvärme + tak + stammar redan är åtgärdade. Realt kan bli lägre om beståndet är välskött.
Här är belåning fel verktyg
På en hyresfastighet med stabilt cashflow är belåning ett enkelt val: lägg på 50–60 % lån, betala räntan med hyran, behåll cashflowet på det egna kapitalet. Det fungerar för Mariebergsgatan eller Trädgårdsgatan. Här fungerar det inte.
Räkna på det. Driftnettot idag är ungefär 800 Tkr efter konservativ kalkyl. Det är 3,5 % på köpeskillingen 23 Mkr. Räntan på företagslån för fastighet ligger på ungefär 7 %. Om du lägger på 50 % belåning (11,5 Mkr) blir räntekostnaden 805 Tkr/år — alltså i princip exakt det som hela driftnettot ger. Hela kassaflödet går till banken tills uthyrningen kommit igång.
Belåning förstärker när köpens yield är högre än räntan. Här är yielden lägre än räntan i nuläget. Hög belåning blir därmed en kostnad du betalar varje månad medan du jobbar med marknadsföring och uthyrning. Det skapar dessutom press: du måste fylla snabbt för att inte tappa cashflow, vilket ökar risken att du tar in fel hyresgäster.
Logiken vänder när uthyrningen kommer upp. Vid full uthyrning är driftnettot ~1,9 Mkr, vilket är 8,4 % på inköpet. Då är räntan 7 % värd att betala för leverage. Men under stabiliseringsfasen (år 1–3) är låg belåning rätt val.
Tre scenarier — alla med 15 % belåning
Belåningsgraden är konstant låg i alla tre scenarier. Det som varierar är hur långt du kommer på att fylla vakanserna. Banklån 3,45 Mkr, eget kapital 19,55 Mkr, ränta 6,5 % på lägre belåning.
Värdet skapas av att fylla vakanser. Belåning ändrar inte den ekvationen — banken bryr sig inte om hur dina nya hyresgäster mår. Vad belåning däremot gör är att förlänga listan över saker som måste gå rätt: nu måste du både fylla lägenheterna och täcka räntan tills cashflowet kommer igång. Lägre belåning ger dig tid och lugn att jobba med uthyrningen i rätt tempo.
Realistiskt scenario är mittenkolumnen — ungefär 10 av 15 lägenheter uthyrda inom 24–36 månader, hyror på den nivå Hyresgästföreningen accepterar för en bruksort. Det ger en svag positiv avkastning men inte stort uppsving. Det är där bedömningen av hur orten ser ut om 5 år blir avgörande.
Hälleforsnäs har ca 1 800 invånare och har stått stilla eller minskat i 30 år sedan järnverket lade ner. Det är därför priset är 5 048 kr/m² istället för 15 000 kr/m². Du betalar för att lösa problemet — om du kan lösa det. Bedöm den lokala hyresmarknaden noga innan bud: ring Eskilstuna-baserade fastighetsförvaltare och fråga vad de hade tagit för att fylla 15 lägenheter där.
Läge · Hälleforsnäs
Hälleforsnäs är en bruksort i Flens kommun. Cirka 1 800 invånare. Befolkningen har minskat långsamt sedan järnverket lade ner på 1980-talet. Pendlingsmöjligheter mot Eskilstuna (~30 min) och Stockholm (~80 min via Flen).
Närmaste skola, vårdcentral och butik finns på orten. Större service finns i Flen (8 km) och Eskilstuna (35 km).