Möjligheten
Två tomställda fastigheter på Högastensgatan 19 i Helsingborg läggs ut till anbud genom mäklaren Newsec. Tillsammans omfattar de 12 815 m² uthyrningsbar yta — 10 515 m² industri/lager (varav 1 845 m² är inredda kontorsytor inne i industribyggnaden) plus en fristående kontorsbyggnad om 2 300 m² intill. Båda kan förvärvas separat eller samlat.
Byggnaderna är uppförda i etapper mellan 1958 och 1979. Läget är på Råå/Högasten — ett etablerat verksamhetsområde i södra Helsingborg, havsnära, med direkt access till E6 och E4, ungefär 10 minuter till hamnen och Helsingborgs centrum. Det är en av Skånes likvidare marknader för industri- och lagerlokaler.
Det att fastigheterna är tomställda är hela poängen med affären. En tomställd fastighet säljs till klart lägre kvadratmeterpris än en uthyrd, eftersom köparen tar på sig vakansrisken. Säljaren tar ett snabbt ut, köparen tar tid och risk — och fångar uppvärderingen i takt med att hyresgäster kommer på plats.
Anbudsförfarande — varför det är intressant
Att det inte finns en utannonserad prislapp betyder två saker. Det första är att förhandlingsutrymmet är öppet — du sätter en nivå utifrån vad du själv tror är rimligt, inte utifrån en siffra mäklaren postat. Det andra är att processen kommer styras av hur många som anmäler intresse. Om Newsec får 8 seriösa anbudsgivare hamnar priset i den övre delen av spannet. Om det blir 2 hamnar det i den nedre.
För ett tomställt 12 815 m²-objekt i Helsingborg av 1958–79-årgång är realistiskt anbudsspann grovt räknat 25–45 Mkr beroende på skick, takhöjd och hur tomten är planerad. Mittenscenariot nedan utgår från 30 Mkr som arbetshypotes — det skulle motsvara cirka 2 340 kr/m², vilket är en tydlig rabatt mot vad som annars säljs i området. Det slutliga budet styrs av besiktningen.
Lägg ett första anbud kring 25–28 Mkr på det samlade paketet (båda fastigheterna). Räkna med att möjligen behöva gå upp till 32–35 Mkr för att få affären. Stabilisera uthyrningen över 18–36 månader med fokus på industri-/lagerdelen först (lättare att hyra ut än kontor). När fastigheterna är fyllda till runt 70–80 % uthyrning ligger driftnettot på en nivå där värdet är klart över inköpspriset — det är där vinsten ligger. Realistisk avkastning på eget kapital över 5 år: 10–14 % per år, beroende på hur fort uthyrningen kommer i gång och vad slutligt köppris hamnar på.
Transaktion
Två separata fastighetsbeteckningar: Jämtland 1 & 2 (industribyggnaden, 10 515 m²) och Jämtland 1 (den separata kontorsbyggnaden, 2 300 m²). Kan köpas tillsammans eller var för sig — det finns flexibilitet i upplägget.
Mäklare är Newsec Capital Markets, kontaktperson Nadia Sylvén. Newsec är professionella på industri- och kontorstransaktioner och kommer hantera processen som en strukturerad anbudsrunda. Räkna med tidslinje på 4–8 veckor från intresseanmälan till bindande bud.
Försäljningsformen framgår inte direkt, men för fastigheter av denna storlek hanteras det normalt som aktieaffär — det sparar 1,5 % stämpelskatt (450–525 Tkr beroende på slutpris) och förenklar pantbrevsövertagandet.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Adress | Högastensgatan 19, Helsingborg |
| Område | Råå / Högasten |
| Fastigheter | Jämtland 1 + Jämtland 2 |
| Industri/lager | 8 670 m² |
| Inbyggt kontor (i industri) | 1 845 m² |
| Separat kontorsbyggnad | 2 300 m² |
| Total uthyrningsbar yta | 12 815 m² |
| Byggår | 1958–1979 (etapper) |
| Status | Tomställt |
| Pris | Anbud |
| Försäljningsform | Aktieaffär (typ) |
| Mäklare | Newsec Capital Markets |
Fastighetsfakta · vad du köper
Det finns mycket vi inte vet ännu. Takhöjder, lastportar, golvbärighet, elkapacitet, miljöstatus från tidigare verksamheter, ventilation, energiklass — allt sådant måste hämtas från Newsec som en del av anbudsprocessen. Före bindande bud är besiktning en självklarhet.
Ekonomi · vad det kan ge när det är fyllt
Eftersom fastigheten är tomställd finns ingen befintlig cashflow att utgå från. Vi måste räkna fram vad fastigheten kan generera när den är uthyrd. Det görs genom att uppskatta marknadshyror för Helsingborg-området och sätta upp ett scenario för uthyrningstakt.
Hyresnivåer för Helsingborg (referensnivåer)
Industri/lager i Helsingborgs verksamhetsområden ligger typiskt på 700–950 kr/m²/år beroende på skick och takhöjd. Kontor i samma områden (alltså inte centrum) ligger på 1 200–1 700 kr/m²/år. Vi räknar konservativt med nedre delen av båda spannen.
| Yta | Storlek | Konservativ hyra | Hyresvärde fullt |
|---|---|---|---|
| Industri/lager | 8 670 m² | 750 kr/m²/år | + 6 503 000 |
| Kontor i industribyggnad | 1 845 m² | 1 200 kr/m²/år | + 2 214 000 |
| Separat kontorsbyggnad | 2 300 m² | 1 200 kr/m²/år | + 2 760 000 |
| Hyresvärde vid full uthyrning | 12 815 m² | — | ~ 11 477 000 |
Detta är konservativt räknat — en välhållen fastighet med god lokal kan dra 15–20 % högre. Men vi vill ha marginal eftersom byggnaden är från 1958–79 och tomställd; köparen får börja med att hitta hyresgäster på en nivå som motiverar dem att flytta in.
Driftkostnader vid uthyrning
| Post | Konservativ kalkyl |
|---|---|
| Drift, värme, vatten, fastighetsskatt (~280 kr/m²) | − 3 590 000 |
| Löpande underhåll och reparationer (~80 kr/m²) | − 1 025 000 |
| Förvaltning + jour (~50 kr/m²) | − 641 000 |
| Total driftkostnad | ~ 5 256 000 |
| Driftnetto vid full uthyrning | ~ 6 221 000 |
Driftnetto vid full uthyrning landar runt 6,2 Mkr/år på konservativa antaganden. Vid ett köppris på 30 Mkr är det 20 % direktavkastning. Vid 35 Mkr är det 18 %. Vid 40 Mkr är det 15,5 %. Det är därför tomställda industrifastigheter i likvida marknader är så intressanta — om man får igång uthyrningen blir avkastningen på inköpet betydligt högre än för en redan uthyrd fastighet.
Tre scenarier · uthyrningstakt
Här är belåningsgrad inte huvudfrågan. Det som avgör utfallet är hur många månader fastigheten står tom innan hyresgäster kommer på plats. Alla scenarier utgår från köppris 30 Mkr (mittenbud i anbudsprocessen), 30 % belåning till 7 % ränta, och försäljning år 5.
Spridningen är stor — det är så det ser ut för tomställda fastigheter. Antingen hittar du hyresgäster och fastigheten värderas upp dramatiskt, eller så hittar du dem inte och du sitter med en gammal industribyggnad som kostar pengar varje månad. Helsingborg är dock en likvid marknad, och 1958–79-årgångens industri går att hyra ut om priset är rätt — referensgrupperna brukar vara logistikbolag, distribution, mindre tillverkning och egenägande verkstadsföretag.
Det är därför du inte ska ge för mycket i anbudet. Skillnaden mellan att betala 30 Mkr och 40 Mkr är 10 Mkr på balansräkningen — men det är också skillnaden mellan att klara av ett misslyckat uthyrningsscenario och att förlora hela egna kapitalet. Diskutera anbudsnivån med besiktningen i handen.
Läge · Råå / Högasten
Råå/Högasten är ett etablerat verksamhetsområde i södra Helsingborg, ungefär 5 minuter från E6/E4-anslutningen och 10 minuter från Helsingborgs hamn. Området har historiskt varit blandning av industri, småindustri och lager. På senare år har det utvecklats med fler kontorshyresgäster i takt med att Helsingborg växt.
Helsingborg har 150 000 invånare i kommunen och är Sveriges tionde största stad. Som industri- och logistikmarknad är staden en av de starkare i Sverige tack vare hamnen, broförbindelse mot Helsingör och närheten till både Malmö och Köpenhamn. Vakansrisken för rätt prissatta lokaler är generellt låg.