Möjligheten
Industrifastigheten Betongen 2 i Näsby industriområde, Kristianstad, läggs ut till anbud genom mäklaren Sundsstaden. Två byggnader (uppförda 1964 och 1967, löpande renoverade) på en tomt om 17 077 m² — en exceptionellt stor tomt i förhållande till byggnadsytan, vilket ger framtida utbyggnads- eller styckmöjligheter.
Den nuvarande ägaren har bedrivit produktion på platsen sedan byggnaderna uppfördes — det är en familjär industri som tillverkar vägfärg och vägmarkering. Ägaren flyttar verksamheten hösten 2026, varefter lokalerna tomställs. Säljaren har erbjudit sig att teckna ett hyresavtal fram till dess, vilket ger en köpare delvis kassaflöde de första månaderna.
Det är inte en typisk anbudsförsäljning. Den kombinerar tre saker: en känd hyresgäst som stannar kort tid framåt, en tomställd fastighet som kommer behöva ny användare, och ett pris som inte är satt utan styrs av anbudsprocessen. Affären passar en köpare som tål 12–24 månaders stabiliseringsfas och kan hantera miljödelen seriöst.
Vad som gör tidslinjen ovanlig
År 0 (tillträde): Säljaren stannar som hyresgäst, betalar någon form av hyra fram till hösten 2026. Det är inte en flerårig leaseback — det är en övergångshyra på max 6–12 månader.
Hösten 2026: Säljaren flyttar. Lokalerna är tomställda. Här ska den nya användaren komma in — antingen genom en ny hyresgäst eller genom att fastigheten styckas i mindre lokaler för flera olika hyresgäster.
År 2–3: Stabiliserad uthyrning. Med rätt prissatta lokaler i Kristianstad (god E22-anslutning, ungefär 35 000 invånare i kommunen, etablerad regional industri) ska fastigheten vara fylld inom 18–24 månader.
Lägg ett anbud kring 12–15 Mkr (rimligt för 4 052 m² industri/lager + kontor i Kristianstad efter avdrag för miljörisk och tomställningsperiod). Stabilisera uthyrningen över 18–24 månader. Vid full uthyrning ger fastigheten cirka 1,8 Mkr i driftnetto, vilket vid ett köppris på 14 Mkr motsvarar runt 13 % direktavkastning. Den stora tomten (17 077 m²) ger dessutom optionvärde på sikt — kan styckas, säljas eller bebyggas. Realistisk avkastning på eget kapital över 5 år: 13–18 % per år vid 25 % belåning.
Transaktion
Fastigheten Betongen 2 säljs i bolagsform — alltså som en aktieaffär. Det innebär att stämpelskatten på 1,5 % undviks (besparing kring 200–250 Tkr beroende på slutpris) och att eventuella latenta skatter (skillnad mellan bokfört värde och anskaffningsvärde) följer med bolaget. Räkna med att förhandla en mindre rabatt på priset för att kompensera latent skatt.
Mäklare är Sundsstaden, som hanterar anbudsprocessen. Komplett promemoria med fastighetsdokumentation, hyresnivåförslag och miljöteknisk information ska tillhandahållas vid intresseanmälan — be om allt detta tidigt.
Detaljplan finns för industri, vilket ger trygghet kring framtida användning utan att behöva genomgå planändring.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Adress | Industrigatan 33, Kristianstad |
| Område | Näsby industriområde |
| Fastighet | Betongen 2 |
| Huvudbyggnad | 2 143 m² (1964) |
| Sidobyggnad | 1 909 m² (1967) |
| Total uthyrningsbar | 4 052 m² |
| Kontor | 450 m² |
| Produktionslokal | 1 500 m² |
| Lager | 2 090 m² |
| Tomtarea | 17 077 m² |
| Detaljplan | Industri |
| Taxeringsvärde | 17 784 000 kr |
| Pris | Anbud |
| Försäljningsform | Aktieaffär |
| Mäklare | Sundsstaden |
Fastighetsfakta · vad som faktiskt finns där
Tre lagertält står på platsen men ingår inte i försäljningen — säljaren tar dem med sig vid flytten. Det påverkar inte byggnadsvolymen utan handlar bara om mobil utrustning.
Miljöaspekten
Det här är affärens verkliga frågetecken. Den nuvarande verksamheten har sedan 1964 framställt vägfärg och vägmarkering. Det innebär hantering av lösningsmedel, pigment, bindemedel och termoplast — alla områden där historisk hantering kan ha lett till föroreningar i mark eller byggnader.
Vad som behöver granskas innan bud
Tre saker måste utredas innan ett seriöst anbud kan läggas:
1. Markundersökning. Provtagning på minst 8–12 punkter inom tomten för att upptäcka eventuella föroreningar från lösningsmedel, tungmetaller och oljeprodukter. Kostnad: 80–150 Tkr för konsultarbete.
2. Byggnadsundersökning. 1964- och 1967-årgång ligger inom de år då eternit (asbestcement) ofta användes i fasader, tak och invändiga skivor. Provtagning på misstänkta material kostar 30–60 Tkr.
3. Verksamhetsspecifika rester. Termoplastproduktion lämnar ofta rester i golv, avlopp och oljeavskiljare. Den befintliga oljeavskiljaren bör inspekteras och dokumenteras.
Total kostnad för miljöteknisk granskning: ungefär 150–250 Tkr. Det är pengar som ska läggas innan bud, inte efter — och budnivån justeras sedan utifrån vad som hittas.
Saneringskostnad vid eventuell förorening kan landa på allt från 0 (om mark visar sig ren) till 5–10 Mkr (omfattande sanering med urgrävning av massor). Det är därför priset är öppet — köparen sätter sin nivå utifrån vad besiktningen visar.
Två praktiska principer från liknande affärer: säljaren kan ofta acceptera köp med villkor där priset är lägre och säljaren behåller miljöansvaret för historisk verksamhet. Alternativt kan en del av köpeskillingen parkeras i en spärrkonto som frigörs när miljöutredningen är klar. Båda upplägg är vanliga och Sundsstaden ska kunna föreslå dem.
Ekonomi · vad det kan ge när det är fyllt
Eftersom fastigheten är delvis befintligt uthyrd (säljaren stannar som hyresgäst fram till hösten 2026) och delvis tomställd därefter, måste vi räkna ut potentiellt kassaflöde i två faser.
Hyresnivåer för Kristianstad-området
Industri/lager i Kristianstads etablerade industriområden ligger på 600–800 kr/m²/år. Kontor i samma område på 1 100–1 400 kr/m²/år. Vi räknar konservativt med nedre delen av båda spannen.
| Yta | Storlek | Konservativ hyra | Hyresvärde fullt |
|---|---|---|---|
| Kontor | 450 m² | 1 200 kr/m²/år | + 540 000 |
| Produktionslokal | 1 500 m² | 700 kr/m²/år | + 1 050 000 |
| Lager | 2 090 m² | 650 kr/m²/år | + 1 358 500 |
| Hyresvärde vid full uthyrning | 4 052 m² | — | ~ 2 948 500 |
| Driftpost | Per år |
|---|---|
| Drift, värme, vatten, fastighetsskatt (~250 kr/m²) | − 1 013 000 |
| Underhåll och reparationer (~80 kr/m²) | − 324 000 |
| Förvaltning (~40 kr/m²) | − 162 000 |
| Total driftkostnad | ~ 1 499 000 |
| Driftnetto vid full uthyrning | ~ 1 449 500 |
Driftnetto vid full uthyrning landar runt 1,45 Mkr/år på konservativa antaganden. Vid ett anbud på 12 Mkr ger det 12 % direktavkastning. Vid 14 Mkr 10,4 %. Vid 18 Mkr 8 %. Det är vid 12–14 Mkr-spannet matten ser tilltalande ut, vilket är naturligt utrymme att förhandla i givet miljörisken.
Tre scenarier · vad miljöbilden ger
Det som avgör utfallet här är inte huvudsakligen belåning eller uthyrningstakt. Det är vad miljöutredningen visar och hur det påverkar både inköpspris och saneringskostnad. Alla scenarier utgår från 25 % belåning till 6,5 % ränta och försäljning år 5.
Spridningen är stor men styrbar — det är därför miljöutredningen ska göras innan bud, inte efter. Med rätt rabatt och rätt upplägg på köpekontraktet (eventuellt en spärrkonto eller villkorad köpeskilling) kan nedåtsidan begränsas. Mittenscenariot är det realistiska antagandet — punkter med viss förorening som kan saneras till rimlig kostnad.
Tomtens storlek (17 077 m²) är dessutom inte med i kalkylen. Om delar av tomten kan styckas av och säljas separat (för exempelvis ny industri eller logistik) kan det generera ytterligare 1–4 Mkr utöver kassaflödet från huvudbyggnaderna.
Läge · Näsby industriområde
Näsby industriområde är ett etablerat verksamhetsområde i östra Kristianstad. God anslutning till E22 (5 minuter) och centrala Kristianstad. Området har en blandning av tillverkning, logistik och hantverk — det är där en köpare hittar potentiella nya hyresgäster när säljaren flyttar.
Kristianstad har 86 000 invånare i kommunen och är östra Skånes regionala mittpunkt. Stabil regional industri och logistik. Vakansrisken för rätt prissatta industri- och lagerlokaler är generellt låg.