Möjligheten
En hyresfastighet i Köping med 24 lägenheter till salu för 12,5 Mkr — alltså cirka 521 Tkr per lägenhet. Mäklaren BLOKK Fastighetspartner i Eskilstuna anger hyresintäkter om 1 475 Tkr/år och driftskostnad 519 Tkr/år, vilket ger ett driftnetto strax under 1 Mkr — en direktavkastning på 7,65 % från dag ett enligt mäklarens siffror.
Fastigheten är byggd 1947 men har fått tilläggsisolering, omputsade fasader och helt nya balkonger 2010. Uppvärmning sker med fjärrvärme. Mäklaren noterar samtidigt att fastigheten har ett "visst renoveringsbehov". När en mäklare väljer den formuleringen brukar det betyda att lägenheterna är i enklare skick och att hyrorna ligger under marknadsnivå. Det är en situation som kan åtgärdas över tid.
Beståndet består av 3 treor, 12 tvåor och 9 ettor, med en total BOA om 1 167 kvm fördelat över tre uppgångar. Snittstorlek per lägenhet 49 kvm — mest 1:or och 2:or, de robusta storlekarna i bostadsmarknaden.
Lokal portföljsynergi i Köping
BLOKK Fastighetspartner annonserar samtidigt minst tre andra Köping-objekt: Glasgatan 5 (Teliahuset, 1 800 kvm kontor/samhälle), Kungsängsvägen 5B (15 lgh, 1 110 kvm för 13 Mkr) och Malmönvägen 147. För en lokal aktör som redan har Köping på kartan — eller en köpare som även förvärvar Kungsängsvägen — blir detta särskilt effektivt: samma fastighetsskötsel, samma jourtjänst, samma marknadsföring.
Köp för 12,5 Mkr. Behåll i 5–8 år. Renovera lägenheterna gradvis när hyresgäster flyttar — runt 2 lägenheter per år, ungefär 80 Tkr i ytrenovering per lägenhet. Höj hyran mot marknadsnivå genom presumtionsförhandling. När halva beståndet är uppfräschat ligger driftnettot ungefär 25 % högre än idag, och en framtida köpare betalar mer för det. Realistisk avkastning på eget kapital över 5 år: 6–8 % per år, högre om renoveringen går snabbt.
Transaktion
Annonsen specificerar inte försäljningsform. Värt att fråga om aktieaffär är möjlig — det skulle spara cirka 187 Tkr i stämpelskatt (1,5 % på 12,5 Mkr).
Taxeringsvärde 7,018 Mkr och pris 12,5 Mkr — köpeskilling 78 % över taxering vilket är normalt för 24-lägenhets-fastighet i Mälardalen.
Mäklare: Martin Agenstam, BLOKK Fastighetspartner, Kungsgatan 78, 632 21 Eskilstuna.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Adress | Mariebergsgatan 6 A-C |
| Ort | Köping, Västmanland |
| Pris | 12 500 000 kr |
| Antal lägenheter | 24 (3·3rok, 12·2rok, 9·1rok) |
| Total BOA | 1 167 m² |
| Lokaler | 70 m² (1 lokal) |
| Tomtarea | 1 919 m² |
| Pris per kvm | 10 089 kr |
| Pris per lgh | 521 Tkr |
| Taxeringsvärde | 7 018 000 kr |
| Byggår | 1947 (renoverat 2010) |
| Mäklare | BLOKK Fastighetspartner |
Fastighetsfakta · teknisk status
* Energiklass framgår inte av annonsen. Med byggår 1947 + 2-glasfönster + tilläggsisolering 2010 är klassen troligen D eller E. Be om energideklaration innan bud.
Ekonomi · pre- och post-renovering
Det här är inte en fastighet man köper enbart för det aktuella kassaflödet. Mäklaren skriver "visst renoveringsbehov", och i praktiken betyder det att lägenheterna inte är i topp-skick och att hyrorna ligger under marknadsnivå. Det är inte en nackdel utan utgångspunkten för värdeskapandet.
Steg 1 — vad mäklaren säger om idag
| Post | Idag (mäklarens siffror) | Idag (justerat) |
|---|---|---|
| Hyresintäkter (~1 264 kr/m²/år) | + 1 475 000 | + 1 475 000 |
| Driftkostnad (värme, vatten, el, fastighetsskatt) | − 519 000 | − 519 000 |
| Löpande underhåll och reparationer (lägger på själva) | — ej med | − 175 000 |
| Förvaltning + jour (lägger på själva) | — ej med | − 88 000 |
| Driftnetto år 1 | ~ 956 000 | ~ 693 000 |
| Direktavkastning på 12,5 Mkr | ~ 7,65 % | ~ 5,5 % |
Mäklarens siffra (519 Tkr drift) inkluderar inte löpande underhåll, reparationer eller förvaltning. När man lägger på det blir realistisk siffra för år 1 cirka 700 Tkr i driftnetto — ungefär 5,5 % i avkastning på köpeskillingen. OK men inte det som gör affären intressant.
Steg 2 — efter renovering är det här en helt annan fastighet
Strategin är inte att riva och bygga om allt direkt. Det är att renovera i naturligt tempo: ta varje lägenhet som blir ledig vid uthyrningsbyte och lägga ner ~80 Tkr i ytrenovering (kök, badrum, golv, måleri, vitvaror). När den hyrs ut igen kan hyran höjas mot marknadsnivå genom presumtionsförhandling med Hyresgästföreningen.
| Post | Idag | År 5 (50 % renoverat) | År 8 (allt renoverat) |
|---|---|---|---|
| Snitthyra (kr/m²/år) | ~1 264 | ~1 400 | ~1 550 |
| Hyresintäkter | + 1 475 000 | + 1 635 000 | + 1 810 000 |
| Driftkostnad inkl underhåll och förvaltning | − 782 000 | − 800 000 | − 820 000 |
| Driftnetto | ~ 693 000 | ~ 835 000 | ~ 990 000 |
| Renoveringskostnad ackumulerat | 0 | ~ 950 000 | ~ 1 900 000 |
| Värde vid 7 % yield | 9,9 Mkr | 11,9 Mkr | 14,1 Mkr |
Logiken: en renoverad lägenhet i Köping kan dra ungefär 1 500–1 700 kr/m²/år i hyra (presumtionshyra eller marknadshyra). Idag ligger snittet kring 1 264 kr/m²/år — det är cirka 20 % under nivå. Genom att renovera ~12 lägenheter över 5 år (när de blir lediga vid normal omflyttning) kommer du upp i den högre nivån i ungefär halva beståndet. Hela vägen tar ~8 år.
Renoveringen finansieras löpande från det egna kassaflödet — du behöver inte lägga in extra eget kapital så länge du inte forcerar tempot. Det innebär att hela strategin går att genomföra i lugn takt utan att den löpande ekonomin pressas.
Tre scenarier · hur fort renoveras det
Det här är inte en deal där belåningsgraden avgör utfallet. Det som gör skillnad är hur många lägenheter som hinner renoveras och därmed komma upp i marknadshyra. Alla tre scenarier nedan utgår från 35 % belåning till 7 % ränta — en standardnivå för det här köpepriset. Skillnaden ligger i tempo.
Realistiskt scenario är mittenkolumnen. Hyresfastigheter med ettor och tvåor har normalt 15–20 % omflyttning per år, vilket betyder att 4–5 lägenheter blir lediga varje år. Att renovera 2 av dessa är fullt görbart utan att forcera.
Vill du gå snabbare (forcerat scenario) får du tomställa lägenheter genom att inte ta in nya hyresgäster när någon flyttar — det kostar förlorad hyra under renoveringsmånaderna men accelererar uppvärderingen.
Belåningen 35 % är vald för att balansera mellan att inte binda för mycket eget kapital och att inte ge bort för mycket cashflow till banken. Vid 50 % belåning trycker räntekostnaden ner cashflow till nästan noll de första åren, vilket gör renoveringen svårare att finansiera löpande. Vid 20 % belåning binder du onödigt mycket eget kapital. 30–40 % är där det balanserar.
Läge · Köping
Köping har 26 000 invånare. Pendlingsläge mot Västerås (~30 minuter med bil/buss) och Stockholm via E18. Fastigheten ligger i bostadsområde med "bekvämt avstånd från Köpings centrala delar" enligt mäklaren. Service som skola, butik och kollektivtrafik finns inom gångavstånd.