Möjligheten
Märkesvägen 3 är en industrifastighet i Furulund (Kävlinge, Skåne) som säljs genom sale-and-leaseback — säljaren kvarstår som hyresgäst efter tillträde. Det betyder cashflow från dag ett, ingen vakansrisk vid övergången, och en etablerad verksamhet som stannar i lokalerna.
Det här är inte en problemlösar-deal. Säljaren har redan tagit hand om det stora — omfattande renoveringar 2008–2022 inklusive solpaneler. Det betyder också att de stora hävstängerna för värdeökning är borta. Men det finns ändå ett starkt argument för affären: i ett klimat med 6–8 % räntor är 7,2 % direktavkastning från en hyresgäst som redan sitter där en bra grunderbjudande. Du köper inte uppvärdering — du köper en månadslön av kassaflöde.
Fastigheten omfattar 2 934 kvm fördelat på 775 kvm kontor + 1 784 kvm varmlager + 375 kvm övriga ytor, på en stor friköpt tomt om 14 860 kvm. Typkod 431 (industrienhet, reparationsverkstad) bekräftar verksamhetstyp.
Sale-and-leaseback i klartext
Säljaren behöver sälja fastigheten — kanske för att frigöra kapital till verksamheten, betala av lån, eller separera fastighet från drift. Säljaren tecknar samtidigt ett hyresavtal med köparen så att verksamheten kan fortsätta i lokalerna utan avbrott.
För köparen: ingen vakansrisk vid tillträde. Etablerad användning. Direktavkastning från dag ett. Hyresgästen är troligen stabil eftersom de fortsätter sin verksamhet på platsen.
Den kritiska frågan: hur lång är leaseback-perioden, och hur stark är säljarens balansräkning? Det avgör om detta är låg-risk-cashflow eller en tickande bomb om hyresgästen går i konkurs efter 1–2 år.
Köp för 14,995 Mkr. Direktavkastning 7,2 % från dag ett, eftersom hyresgästen redan sitter där och fortsätter sin verksamhet. Behåll 5–7 år för stabil intäkt. När hyresavtalet löper ut har du tre val: omförhandla med samma hyresgäst, leta ny hyresgäst, eller använda lokalerna själv. Realistisk avkastning på eget kapital över 5 år: 6–7 % per år vid 35 % belåning. Inte spektakulärt — men förutsägbart, vilket är något i en räntemiljö där det mesta annat är osäkert.
Transaktion
Annonsen anger explicit att fastigheten "erbjuds genom en sale-and-leaseback-struktur, där säljaren kvarstår som hyresgäst efter tillträde". Strukturen är aktieaffär enligt typkonvention för industrifastigheter — det sparar 1,5 % stämpelskatt (ca 225 Tkr) jämfört med fastighetsöverlåtelse.
Mäklare: Bjurfors Näringsliv Öresund. Detaljplan: "Kusken 1 mfl i Furulund" (2003-04-02).
Tomten är 14 860 kvm — det är 5x byggd yta. Det ger expansionsmöjligheter eller exit-värde till en utvecklare på sikt.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Adress | Märkesvägen 3, Furulund |
| Ort | Furulund, Kävlinge, Skåne |
| Pris | 14 995 000 kr |
| Försäljningsform | Aktieaffär (typ) |
| Yta kontor | 775 m² |
| Yta varmlager | 1 784 m² |
| Yta övrigt | 375 m² |
| Total uthyrningsbar | 2 934 m² |
| Tomtarea | 14 860 m² |
| Pris per kvm | 5 113 kr |
| Hyresintäkter | 1 500 000 kr/år |
| Driftskostnad | 415 591 kr/år |
| Typkod | 431 (industri/verkstad) |
| Detaljplan | Kusken 1 mfl (2003) |
| Mäklare | Bjurfors Näringsliv Öresund |
Fastighetsfakta · skick
Ekonomi · konservativt justerad
Mäklarens siffror är tydliga och rena. Driftkostnaden 415 591 kr inkluderar troligen el, värme, vatten, fastighetsskatt — men inte löpande underhåll. För säkerhets skull lägger vi en reservation.
| Post | Mäklarens siffror | Konservativ kalkyl |
|---|---|---|
| Hyresintäkter (avtal) | + 1 500 000 | + 1 500 000 |
| Driftskostnad | − 415 591 | − 415 591 |
| Reservation underhåll (~50 kr/m²/år) | — ej medräknat | − 145 000 |
| Förvaltning + jour (single tenant ~25 kr/m²) | — ej medräknat | − 75 000 |
| Driftnetto | ~ 1 084 000 | ~ 864 000 |
| Direktavkastning på 14,995 Mkr | ~ 7,2 % | ~ 5,8 % |
* En industrifastighet med en hyresgäst kräver mindre löpande förvaltning än ett flerfamiljshus — hyresgästen sköter ofta sitt eget löpande underhåll inomhus, och i många avtal står hyresgästen även för el, värme och vissa reparationer. Vi lägger ändå på 50 kr/m² i underhållsreservation för säkerhets skull.
** Konservativt driftnetto 864 Tkr → 5,8 % direktavkastning är fortfarande sundt för säkrad cashflow. Mellan 5,8 % och 7,2 % ligger sanningen — räkna med 6,5 % som realistiskt.
Investeringsscenarier · 5-årshorisont
För en industrifastighet med en hyresgäst på fast avtal kan man tänka sig högre belåning än för en lägenhetsfastighet eftersom kassaflödet är säkrat under avtalstiden. Tre scenarier nedan utgår från driftnetto år 1 cirka 950 Tkr (mellanvärde mellan mäklarens siffra och vår konservativa) och 2 % årlig hyreshöjning, vilket är vad de flesta industrihyresavtal med inflationskoppling brukar ge.
* Single-tenant industri går ofta att belåna 50–65 % beroende på hyresgästens kreditvärdighet. Men med 7 % ränta vs 5,8 % yield blir leverage förlustaffär — högre belåning ger lägre avkastning.
** Bästa scenarioet är 35 % belåning. Säkerhet i kassaflöde + minimerad räntekostnad = stabil 6 % avkastning. Ej spektakulärt men förutsägbart.
Läge · Furulund
Furulund ligger i Kävlinge kommun, Skåne — pendlingsavstånd till Lund (~10 km), Malmö (~30 km) och Helsingborg. Industriområde med god access till motorvägar (E6 och E22).
Skåne är en av Sveriges starkaste industriregioner. Industriefterfrågan är generellt stabil. Vid eventuellt egenbruk eller omhyrning bör köaren av lokaler i Lund/Malmö-regionen vara realistisk.