Möjligheten
64 bostäder för 9 Mkr. Det är 141 000 kronor per lägenhet — under en tiondel av nybyggnadskostnad. Pris per kvm 2 250 kr — det är prisnivå för obyggd mark i medel-Sverige, inte färdig bostadsfastighet.
Säljaren är Lindesås Fastigheter AB, ett privat fastighetsbolag. Beståndet säljs som bolagsöverlåtelse (aktieaffär) — ingen stämpelskatt, ingen pantbrevsproblematik. Säljaren vill ut, snabbt.
Beståndet består av 6 fastigheter:
- Storå 13:9 — Stationsvägen 12, 14, 16 i Storå (3 byggnader, 1960-tal, tegelfasader, sadeltak)
- Kårberget 3:49, 3:50, 3:51 — Sörvägen 1–31 och Skäftavägen 31–39 i Stråssa (1965, puts + tegel)
- Kårberget 21:1 — obebyggd utvecklingsmark om ca 14 000 kvm
Stationsvägen 14 är totalrenoverad — helrenoverade badrum, nya kök, säkerhetsdörrar, nya ytskikt, uppgraderade vitvaror. Undantaget är en större enhet i källarplanet som bara fått enklare ytskiktsuppdatering. Övriga byggnader är i 60-talsstandard.
141 Tkr per lägenhet — varför det är så billigt
Det här är priset man får när säljaren behöver komma ur affären och inte har orkat fixa upp beståndet på vägen. För att sätta det i perspektiv: att bygga en ny lägenhet i Sverige kostar idag 1,5–2 Mkr. Här köper du en befintlig lägenhet för under 10 % av vad det skulle kosta att bygga den från grunden.
Plus en obebyggd utvecklingsmark om 14 000 kvm — inte värderad separat i prislappen. Det är en gratis option på framtida utveckling.
Catch: bruksorter (Storå ~1 100 invånare, Stråssa ~250) med stagnerande befolkning och osäker uthyrningsmarknad. Rabatten är där av en anledning. Jobbet är att lösa vakansen — men priset är så lågt att man har enorm marginalsäkerhet.
Köp bolaget för 9 Mkr. Driv aktiv uthyrning med riktade insatser (Lindesberg-pendlare, allmännyttans väntelistor, riktad marknadsföring mot Örebro/Västerås). Räkna med 50–60 % uthyrning som realistisk — om hyrorna är 800 kr/m²/år (konservativt för bruksort) ger det hyresintäkter ~1,9–2,3 Mkr. Driftnetto efter konservativ kalkyl ~600–900 Tkr → 7–10 % direktavkastning på köpeskillingen. Plus utvecklingsmarken som option.
Transaktion
Bolagsförsäljning — köparen tar över hela Lindesås Fastigheter AB. Det betyder att eventuella latenta skatteskulder (uppskjuten skatt, latent stamskatt vid framtida försäljning) följer med. Räkna med att förhandla ner priset 5–10 % för latent skatt.
Priset 9 Mkr är för hela bolaget — inklusive 6 fastigheter (5 bebyggda + 1 obebyggd mark). Annonsen säger ingenting om hur mycket säljaren får i hyra eller vad driftkostnaderna är, vilket är ovanligt — för 64 lägenheter borde sådana siffror vara det första man visar. När de inte finns med betyder det oftast att uthyrningen är låg och säljaren inte vill skriva ut det svart på vitt.
Mäklare: Erik Lejon, Lejons Mäkleri i Örebro AB. Auktoriserad fastighetsmäklare — be om årsredovisningar och hyreslista innan bud.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Bolag | Lindesås Fastigheter AB |
| Område | Storå + Stråssa, Lindesberg |
| Pris | 9 000 000 kr |
| Försäljningsform | Bolagsöverlåtelse (aktie) |
| Antal fastigheter | 6 (5 bebyggda + 1 mark) |
| Antal lägenheter | 64 |
| Total bostadsyta | ~4 000 m² |
| Snittstorlek lgh | ~62,5 m² |
| Pris per kvm | 2 250 kr |
| Pris per lgh | 141 Tkr |
| Utvecklingsmark | ~14 000 m² (Kårberget 21:1) |
| Typkod | 320 (hyreshus, bostäder) |
| Mäklare | Lejons Mäkleri Örebro |
Fastighetsfakta · status per fastighet
* 4 av 5 bebyggda fastigheter är i 60-talsstandard. Stationsvägen 14 är ett positivt undantag — den är fullrenoverad. Det betyder att de flesta lägenheter är där värdet kan skapas, medan Stationsvägen 14 redan idag står för en stor del av cashflowet.
** Storå och Stråssa ligger ca 25 km från Lindesberg centrum. Området kring orterna präglas av järnvägsspår och brukshistoria. Närheten till Bergslagsbanan kan vara intressant — pendel mot Örebro tar ca 60 minuter.
Ekonomi · annonsen utelämnar nyckeltal
Annonsen säger ingenting om vad säljaren får in i hyra varje år. När man har ett bostadsbestånd med 64 lägenheter och 4 000 m² är det förstå sak att redovisa: vid full uthyrning borde det ge 4–5 Mkr i årlig hyra. Det går inte att sälja en sådan portfölj utan att svara på den frågan tidigt i processen — så att säljaren inte sätter den i annonsen är ett medvetet val. Antingen är många lägenheter vakanta och hyresintäkten är låg, eller så är hyrorna långt under marknadsnivå och säljaren tycker inte att det ger ett bra första intryck. Det är inte automatiskt ett dealbreaker, men det är det första du måste fråga om.
Vi gör därför en konservativ kalkyl baserat på antaganden för bruksort i Mellansverige.
| Post | Optimistiskt (80 % uthyrt) | Realistiskt (60 % uthyrt) | Pessimistiskt (40 % uthyrt) |
|---|---|---|---|
| Antal uthyrda lgh | 51 | 38 | 26 |
| Hyresintäkter (snitt 6 500 kr/mån) | + 3 978 000 | + 2 964 000 | + 2 028 000 |
| Driftkostnad (300 kr/m² · 4 000 m²) | − 1 200 000 | − 1 200 000 | − 1 200 000 |
| Reparation + underhåll konservativt | − 400 000 | − 400 000 | − 400 000 |
| Förvaltning (60 km från Örebro) | − 200 000 | − 200 000 | − 200 000 |
| Driftnetto | ~ 2 178 000 | ~ 1 164 000 | ~ 228 000 |
| Direktavkastning på 9 Mkr | ~ 24 % | ~ 13 % | ~ 2,5 % |
* Hyrenivå 6 500 kr/månad för en 62 kvm lägenhet motsvarar ~1 250 kr/m²/år, vilket är konservativt för bruksort i Mellansverige (referensnivåer typiskt 1 100–1 500 kr/m²).
** Driftkostnad 300 kr/m² är konservativ siffra för 60-talsbestånd med dragiga fasader och äldre system. Realt kan vara lägre vid genomtänkt drift.
*** Förvaltning extra hög p.g.a. avstånd till Örebro — varje åtgärd kräver bilkörning. En lokal vaktmästare/områdesförvaltare bör finnas.
Investeringsscenarier · 5-årshorisont
Tre scenarier baserat på uthyrningsutvecklingen. Alla utgår från 30 % belåning, 6,5 % ränta, exit år 5 vid 9 % yield (bruksortspremium).
* Spridningen visar varför detta är en högrisk-högavkastning-deal. Sweet spot är scenario 2 som ger ~16 % per år. Pessimistiska scenariot är förlust, men begränsad till EK ~3,5 Mkr — likvidationsvärde av beståndet (även med vakans) bör skydda nedåtsidan.
** Utvecklingsmarken Kårberget 21:1 (14 000 m²) är inte med i kalkylen — den är en gratis option ovanpå allt detta. Vid eventuell detaljplaneläggning för bostäder kan den vara värd 2–5 Mkr.
Läge · Storå och Stråssa
Storå är en bruksort i Lindesbergs kommun, ca 25 km nordväst om Lindesberg centrum. Cirka 1 100 invånare. Stråssa är ännu mindre — ca 250 invånare, ytterligare 5 km nordväst om Storå. Båda orterna har historisk bergshandelsbakgrund.
Bergslagsbanan passerar Storå med tågstation — pendel mot Lindesberg (15 min), Frövi (30 min) och Örebro (60 min). Det skapar viss möjlighet att marknadsföra mot pendlare som vill bo billigt.
Befolkningen i båda orterna har minskat sedan 1990-talet. Lindesbergs kommun som helhet har drygt 23 000 invånare och har varit relativt stabil senaste 10 åren.
Riskanalys
Huvudrisken: Annonsen utelämnar hyresintäkter
När en annons inte anger hyresintäkter eller driftnetto är det nästan alltid för att siffrorna är dåliga. För 64 lägenheter med 4 000 m² yta borde hyresintäkterna ligga på 4–5 Mkr/år vid full uthyrning — och en seriös säljare hade visat det. Att det utelämnas signalerar att uthyrningen är låg och säljaren vill inte avslöja exakt hur låg.
Be om vakanslista och hyreslista som första krav innan något bud läggs. Det är icke-förhandlingsbart.