Möjligheten
Centralt i Katrineholm finns nu en portfölj med 3 hyresfastigheter till salu för 19 Mkr. Tillsammans innehåller de 20 lägenheter (1–3 RoK), 4 varmlagerlokaler om 369 kvm, 5 garage och 2 parkeringsplatser. Total uthyrningsbar area 1 649 kvm.
Hyresintäkterna är 1 682 628 kr/år enligt mäklaren — verifierat tal från befintliga avtal. Driftskostnaden inklusive fastighetsskatt anges till 481 127 kr (varav 438 173 kr i ren drift), men säljaren noterar explicit att fastighetsskötsel och reparationer/underhåll inte är medräknat. Det är värt att lägga märke till — annonser ljuger gärna med tomma siffror.
Tre fastigheter med olika byggår: Trädgårdsgatan 3 (äldre), Trädgårdsgatan 5 (1952) och Sågaregatan 2 (1940). Alla har nyare 3-glasfönster, fjärrvärme, godkänd OVK 2025/02 och godkänd radonmätning 2024/01. Tre systemkontroller är klara — det skyddar nedåtsidan rejält.
Pendelläge mot Stockholm
Katrineholm har 24 000 invånare och ligger ca 50 minuter med tåg till Stockholm via Östra stambanan. Det betyder att efterfrågan på 1–3 RoK-bostäder är driven av både lokal arbetsmarknad och Stockholmspendlare. Marknadshyrorna är högre än i bruksort — och vakansrisken är betydligt lägre än i Hälleforsnäs eller Hofors.
Köp 19 Mkr för 20 lgh + 4 lokaler + 5 garage. Konservativt driftnetto ~1,2 Mkr/år (efter att jag dragit av reparation/underhåll som mäklaren utelämnat). Direktavkastning 6,3 %. Pendelläge ger låg vakansrisk. Inga akuta renoveringar tack vare nyare fönster + OVK + radon klart. Stabil cashflow-deal i mellanort med pendelpotential. Realistisk avkastning på EK över 5 år: 7–9 % per år.
Transaktion
Tre fastigheter säljs samlat för 19 Mkr. Pris 53 % över taxeringsvärde (12,463 Mkr) — det är på högre sida för Södermanland men acceptabelt givet pendelläget och systemkontrollerna.
Pris per kvm: 11 521 kr om man räknar all uthyrningsbar yta. Det är konkurrenskraftigt mot bostäder i Katrineholm centrum men inte ren rabatt.
Värt att fråga om aktieaffär — sparar 285 Tkr i stämpelskatt. Försäljningsformen framgår ej av annonsen.
| Fakta | Uppgift |
|---|---|
| Adress | Trädgårdsg 3, 5 + Sågareg 2 |
| Ort | Katrineholm, Södermanland |
| Pris | 19 000 000 kr |
| Antal fastigheter | 3 st |
| Antal lägenheter | 20 (1–3 RoK) |
| Bostadsyta | 1 201 m² |
| Varmlager | 4 st · 369 m² |
| Garage | 5 st · 79 m² |
| Parkeringsplatser | 2 st |
| Tomtarea | 2 568 m² |
| Pris per kvm | 11 521 kr |
| Hyresintäkter | 1 682 628 kr/år |
| Taxeringsvärde | 12 463 000 kr |
| Byggår | 1940 / 1952 / äldre |
| OVK / radon | Godkänt 2024–25 |
Fastighetsfakta · status
Ekonomi · konservativt justerad
Mäklaren är ärlig: noterar explicit att fastighetsskötsel och reparationer/underhåll INTE ingår i de redovisade 481 Tkr driftkostnad. Det betyder att verklig driftkostnad ligger högre. Vi reserverar för det.
| Post | Mäklarens siffror | Konservativ kalkyl |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | + 1 682 628 | + 1 600 000 |
| Driftskostnad + fastighetsskatt (mäklarens uppgift) | − 481 127 | − 481 127 |
| Reparation + underhåll (~80 kr/m² äldre bestånd) | — ej medräknat | − 130 000 |
| Förvaltning + jour (~50 kr/m²) | — ej medräknat | − 80 000 |
| Driftnetto | ~ 1 201 000 | ~ 909 000 |
| Direktavkastning på 19 Mkr | ~ 6,3 % | ~ 4,8 % |
* Underhåll 80 kr/m² är konservativ siffra för 1940/1952-bestånd. Trots godkända systemkontroller behövs målning, mindre renoveringar etc löpande.
** Realiteten ligger mellan dessa två. Realistiskt driftnetto ~1,05 Mkr → 5,5 % direktavkastning. OK men inte ren bargain.
Detta är ett långsiktigt innehav, inte en kortsiktig affär
De andra fastigheterna i topp 5 har en aktiv strategi: renovera, fylla vakanser, skapa värde genom direkta åtgärder. Här är den aktiva delen redan utförd. OVK är godkänd, radon är godkänd, fönstren är 3-glas, bostäderna är i normalt skick och hyrorna ligger på den nivå Hyresgästföreningen accepterar. Det finns inget akut underhåll att ta itu med.
Det betyder att värdet inte skapas av vad man gör med fastigheten. Det skapas av hur Katrineholm utvecklas över tid. Argumentet är trovärdigt: Stockholms storstadsregion växer med 1–1,5 % per år, bostadspriserna stiger snabbare än inflationen, och människor som inte har råd att bo i Stockholm flyttar längre ut. Pendeltåget till Katrineholm tar 50 minuter — i många fall snabbare än motsvarande resor inom Stockholm. För någon som arbetar på distans 2–3 dagar i veckan är Katrineholm ett realistiskt alternativ.
Det är därför fastigheten bör behållas länge. Ju längre innehavstid, desto mer av den effekt Stockholmspendlingen har på närliggande orter hinner du fånga i form av stigande hyror och stigande fastighetsvärden. En försäljning efter 3 år ger begränsad avkastning — Katrineholm rör sig långsamt på korta tidsspann.
Tre tidshorisonter — alla med 35 % belåning
Belåningen är konstant 35 % i alla scenarier (företagslån 7 %). Det som ändras är hur länge du behåller och därmed hur mycket Katrineholms långsamma uppvärdering hinner verka. Driftnetto år 1 ~1,05 Mkr, 2,5 % årlig hyreshöjning genom förhandlingsordningen.
Logiken: priset 19 Mkr är 53 % över taxeringsvärdet och därmed redan på lite högre sida. Vid 5 års håll hinner Stockholmspendlingen knappt verka och du går faktiskt back på exiten — cashflowet räddar inte hela vägen. Vid 8 år börjar matten närma sig OK. Vid 12 år har Katrineholm hunnit ikapp lite och en framtida köpare betalar 6,5 % yield istället för 7,5 % — det är där du fångar uppvärderingen.
Den här skillnaden mellan kort och lång håll är inte unik för Trädgårdsgatan, men den är extra tydlig här eftersom det inte finns någon snabb värdedrivare (renovering, vakansfyllning) att komplettera med. Allt värde kommer från tid och Stockholm.
Läge · Katrineholm centrum
Katrineholm har 24 000 invånare och ligger på Östra stambanan — pendeltåg till Stockholm tar ~50 minuter. Det skapar en bostadsmarknad där efterfrågan kommer från både lokal arbetsmarknad och Stockholmspendlare. Vakansrisk är generellt låg.
Trädgårdsgatan ligger centralt — kort gångavstånd till stationen, butiker och service. Det stärker både uthyrningsförmåga och eventuell exitvärde.