Hur jag har tänkt
5 cases efter PDF-genomgång och kontakt med mäklarna. Tre filter: storlek över 50 Mkr, rätt ort, säker yield eller skala. Direktavkastningen jämförs mot ortsmarknaden i varje case — inte i ett vakuum.
Förbättringsmöjligheter är konkreta — baserade på vad PDF-data och bilder visar (slitna kök/badrum, schablon-drift, värmesystem, outnyttjade ytor). Inga belåningsscenarier eller spekulativa hypoteser.
Topp 7
1
Nässjö-paket · 3 fastigheter (Kapen)
Nässjö · 77 lgh centralt · 70 Mkr · 8,44 % yield
Pris angivet
8,44 % yield säker
77 lägenheter
3 fastigheter · samma säljare
Fenix Gallerian nära
Pris
70 Mkr
Hyror
7,25 Mkr
Driftnetto
5,91 Mkr
Yield
8,44 %
Mariagatan 8A-C (41 Mkr · 41 lgh · 1988) + Bangårdsgatan/Kyrkogatan (16,5 Mkr · 22 lgh · 1940) + Köpmansgatan 13 (12,5 Mkr · 14 lgh · 1910/29) — alla från Kapen Fastigheter, alla via Länsförsäkringar. Säljaren skriver "överlåts främst tillsammans". ADR äger Fenix Gallerian i centrum.
Ortsmarknad · Nässjö (~17k inv)
Bostadsyield mindre städer 7,5–9 % · pris/lgh 500 Tkr–1 Mkr · paket 8,44 % och 909 Tkr/lgh — i mitten/övre delen av spannen
2
Industri-portfölj Lidköping & Skara
Västra Götaland · 6 fastigheter · 139 Mkr · 8,17 % yield
Pris angivet
8,17 % yield
6 fastigheter
55 191 m² tomt
Bolagsöverlåtelse
Pris
139 Mkr
Intäkter
14,69 Mkr
Driftnetto
11,36 Mkr
Yield
8,17 %
4 industrifastigheter i Lidköping + 2 i Skara. 22 300 m² byggnad på 55 191 m² tomt. 6 hyresgäster, single-tenant per fastighet, 100 % uthyrt. Bolagsöverlåtelse. Hyresgästerna betalar el via efterfakturering — slimmad drift.
Ortsmarknad · Lidköping (~27k) + Skara (~12k)
Industriyield etablerat 7,5–9 % · pris/m² 5 000–9 000 kr · vår 8,17 % och 6 233 kr/m² — i mitten av spannen
3
Storgatan 45 m.fl. · Sollefteå
Sollefteå · 96 lgh på 3 fastigheter · 60 Mkr · 7,78 % yield
Pris angivet
7,78 % yield
100 % uthyrt
96 lägenheter
ADR har bestånd där
Pris
60 Mkr
Hyror
9,18 Mkr
Driftnetto
4,67 Mkr
Yield
7,78 %
Längan 2 (25 Mkr · 44 lgh · 1946/53) + Orren 4 (20 Mkr · 26 lgh · 1963) + Lon 1 (15 Mkr · 26 lgh · 1962). 6 350 m² bostad + 1 574 m² lokaler (Sollefteå kommun, RSMH, fysioterapeut). ADR äger Djupövägen 2 (granne med Längan 2) + Storgatan 65 och 116-130 (samma gata som Orren 4). Notering: ADR har 8 lediga lgh i sina egna Sollefteå-bestånd just nu — vakansrisk reell.
Ortsmarknad · Sollefteå (~8,6k inv)
Bostadsyield mindre städer 7,5–9 % · pris/lgh 400–700 Tkr · vår 7,78 % och 625 Tkr/lgh — i mitten av spannen
4
Bestånd 10 hyresfastigheter · Eskilstuna
Eskilstuna · 97 lgh + 21 lokaler · Anbud · säljare HSB
Anbud
10 fastigheter samlat
97 lgh + 21 lokaler
Sthlm-pendling 60 min
HSB Eskilstuna säljer
Anbudsspann
100–140 Mkr
Hyror
10,07 Mkr
Driftnetto
6,51 Mkr
Yield (vid spann)
4,7–6,5 %
Svalan 32 + 33, Stövaren 1, Färgaren 17 + 18, Timjan 12 + 13, Nejonögat 6, Smeden 3, Sånglärkan 1. Friköpt mark, taxering 92,96 Mkr. Överlåts samlat — ingen styckvis försäljning. Bilderna i prospektet visar slitna 1960-tals-kök = standardlyft-potential vid omflyttning.
Ortsmarknad · Eskilstuna (~70k inv)
Bostadsyield mellanstad pendling 5,5–6,5 % · pris/lgh 0,8–1,5 Mkr · vid 100–140 Mkr blir yield 4,7–6,5 %, per-lgh 1,0–1,4 Mkr
5
Vasavägen 9 m.fl. · Katrineholm
Katrineholm · 3 fastigheter centralt · 95 Mkr · 6,49 % yield
Pris angivet
6,49 % yield
3 fastigheter
1947 & 1955
Outnyttjade ytor
Sthlm-pendling 60 min
Pris
95 Mkr
Hyror
8,50 Mkr
Driftnetto
6,16 Mkr
Yield
6,49 %
Vasavägen 9 + Storgatan 49a + Lövängen 3. 5 286 m² bostad + 2 491 m² lokaler. Värdeår 1947 och 1955. Bjurfors flaggar specifikt "outnyttjade ytor som kan göras om till bostäder". Anrika fiskbensparkettgolv i lägenheterna. 2-glas och 3-glas blandade — fönsterbyte sänker värme.
Ortsmarknad · Katrineholm (~24k inv)
Bostadsyield mellanstad pendling 5,5–7 % · pris/m² centralt blandat 10 000–14 000 kr · vår 6,49 % och 12 200 kr/m² — i mitten av spannen
6
Rusthållsgatan 21 · Helsingborg
Helsingborg · 7 250 m² + 50 656 m² tomt · 50 Mkr
Pris angivet
Bolagsform
Sten Samuelsson 1969
7x byggnadsyta tomt
Säljare ut 2027
Pris
50 Mkr
Byggnad
7 250 m²
Tomt
50 656 m²
Pris/m² byggnad
~6 900 kr
Ikonisk kontorsfastighet ritad åt Frigoskandia av Sten Samuelsson 1969 (tillbyggd 1985 + 2007). Två lager av värde: befintlig byggnad + ~43 000 m² obebyggd mark (möjlig nybyggnation eller styckning). Säljaren lämnar 2027 — öppen för sale-leaseback eller diskussion. Pris/m² byggnad är lågt för Helsingborg-region.
Ortsmarknad · Helsingborg (~115k inv)
Kontor utkant 8 000–14 000 kr/m² · vår räkning ~6 900 kr/m² byggnad — under spannet. Tomtmark utkant 800–1 500 kr/m² · vår ~990 kr/m².
7
Viktoriaesplanaden 6A · Örnsköldsvik
Centrum Ö-vik · 3 663 m² kontor · Anbud ~57–73 Mkr
Anbud
5,1 Mkr DN
4 lokaler
81 p-platser
20 elbilsladdplatser
Anbudsspann
57–73 Mkr
Hyror
6,37 Mkr
Driftnetto
5,1 Mkr
Taxering
41,6 Mkr
Centralt kontor i Örnsköldsvik — 4 lokaler på 3 663 kvm, 18 kallgarage med elbilsladdning, 81 p-platser. Driftnetto 5,1 Mkr uttryckligt i annonsen. Räknat på driftnetto × yield-spann (7–9 %) ger 57–73 Mkr · taxering × 1,3–1,8 ger 54–75 Mkr. Mest sannolikt 60–70 Mkr vid 8 % yield. Mäklare: Länia (Ingemar Sekund).
Ortsmarknad · Örnsköldsvik (~28k inv)
Centralt kontor mellanstad 7–9 % yield · pris/m² 14 000–22 000 kr · vid 65 Mkr blir det 7,85 % yield och 17 750 kr/m² — i mitten av spannen
Bevakade
Picks som inte gjorde topp 5 men som är värda att hålla koll på — beroende på prisrörelse, mer info från mäklaren, eller om Nässjö/Lidköping/Sollefteå inte landar.
Esplanaden 1, Hallsberg
Stocksätter · 24 183 m² + 56 000 m² tomt · Anbud
Anbud · 13+ byggnader 1918–2007 · järnvägsknutpunkt
Stor handel/kontor/industri-portfölj på Hallsbergs centralt läge — Sveriges största rangerbangård. Hög uthyrningsgrad enligt mäklare. Behöver konkreta hyror, drift och vakansstatus innan rangordning.
Omvägen 2H, Kallebäck Göteborg
Sydöstra Göteborg · 3 360 m² · 50 Mkr
50 Mkr · 8,2 % yield · single-tenant Bergendahls El · friköpt
Industri/kontor i Göteborg, 10 min till centrum. Stark cashflow från dag ett. Solo-objekt utan portfölj-skala — landar på baren men ingen större uppside.
Bodekullsvägen 38, Mosås
Örebro · 3 340 m² · 13 hyresgäster · 14 Mkr
14 Mkr · 15,7 % bruttoyield · 0 vakans · 10 164 m² tomt
13 hyresgäster, 0 vakans, ovanligt hög yield. För litet solo (under 50 Mkr-baren). Värt att paketera om ADR vill in i Örebro-regionen.
Södergatan 65-67, Helsingborg
Söder · vid Gustav Adolfs Torg · 4 887 m² · Anbud
Anbud (~120–180 Mkr est) · F.d. Folkets Hus 1906 · kan tomställas
Central utvecklingsfastighet i Helsingborgs prime-läge. Större kapital och mer komplext än topp 5.
Bostadsportfölj Lysekil
Lysekil · ~250 lgh · Anbud
Anbud (~170–220 Mkr est) · 17 000 m² · 20 Mkr hyra
Stor bostadsportfölj i kustkommun. Bohuslän ligger utanför ADR:s befintliga orter — ingen synergi.
Lerbacksgatan 2, Nässjö
Sörängen · 6 356 m² industri · 35 Mkr
35 Mkr · hyra 4,82 Mkr · drift saknas på OV
Industri/kontor i Sörängen. Ej Kapen-paket. Solo under 50 Mkr-baren — kvarstår om driftkostnad bekräftas och yield landar över 9 %.